Política de atención

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Decreto 320/2020 - Emergencia Pública

Como es de público conocimiento, con fecha 11 de marzo de 2020, la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) declaró el brote del nuevo coronavirus como una pandemia. Por tal motivo, y a través del decreto presidencial 320/2020, se establece lo siguiente en relación a los alquileres: 

...

Por ello,

EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS

DECRETA:

ARTÍCULO 1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.

ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.

Esta medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

Hasta el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.

ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.

La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.

La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere posible.

En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.

La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.

Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

ARTÍCULO 5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30 de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación, sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del Código Civil y Comercial de la Nación.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Durante el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera, realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático para efectuar los pagos a los que esté obligada.

ARTÍCULO 9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:

1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.

2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.

3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.

4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.

5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.

7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.

8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

ARTÍCULO 10.- EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos.

ARTÍCULO 11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

ARTÍCULO 12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto.

Invítase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.

ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.

ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.

ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.

ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.

ARTÍCULO 17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ - Santiago Andrés Cafiero - Eduardo Enrique de Pedro - Felipe Carlos Solá - Agustin Oscar Rossi - Martín Guzmán - Matías Sebastián Kulfas - Luis Eugenio Basterra - Mario Andrés Meoni - Gabriel Nicolás Katopodis - Marcela Miriam Losardo - Sabina Andrea Frederic - Ginés Mario González García - Daniel Fernando Arroyo - Elizabeth Gómez Alcorta - Nicolás A. Trotta - Roberto Carlos Salvarezza - Tristán Bauer - Claudio Omar Moroni - Juan Cabandie - Matías Lammens - María Eugenia Bielsa

e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020

 

Fecha de publicación 29/03/2020

Qué puede pasar tras la pandemia ?

En medio de la cuarentena y la crisis por la pandemia del coronavirus, es difícil imaginar cómo evolucionarán los distintos sectores de la economía una vez que puedan retomar su actividad. En el caso del mercado inmobiliario, ¿puede haber cambios en los precios en el corto plazo?

Según los especialistas y empresarios del sector, los inversores que cuentan con ahorro en dólares tendrán más oportunidades para encontrar buenas inversiones y mayor poder de negociación. Aunque habrá más diferencias entre los inmuebles usados —que no mostraron grandes movimientos a la baja en los precios— y los desarrollos de pozo. Mientras que para los que buscan acceder a la vivienda propia, puede ser uno de los momentos más complicados.

Un tipo de cambio que en los mercados está por arriba de $100 por dólar empieza a condicionar las operaciones a futuro: “Debido al tipo de mercado de real estate que tenemos en Argentina, con poco crédito detrás, el mercado es inelástico en el corto plazo lo que explicaría mucho del poco movimiento a la baja en precios que estamos notando. Pero un tipo de cambio que en los mercados está por arriba de $100 por dólar empieza a condicionar las operaciones a futuro”, explicó Matías Celasco Correa, economista Research Manager de CBRE Argentina, compañía especializada en real estate.

“Dentro del mismo mercado, hay distintas alternativas y distintas elasticidades; no es lo mismo un inmueble usado, que el dueño adquirió por cierto precio y quiere venderlo por lo menos por el mismo valor, que un desarrollo de pozo donde la ganancia del desarrollador es distinta con mucho de los costos de construcción en pesos y un tipo de cambio al alza, lo que puede resultar en una operación con una ganancia extraordinaria”, agregó Celasco Correa.

Luego de la cuarentena, puede venir un escenario donde muchos compradores quieran concretar. Y señaló que mientras un propietario puede decidir no vender, el desarrollador puede resignar una ganancia extraordinaria para colocar estos metros en mercado. “Una vez que los desarrollos de pozo, nuevos, encuentren otro precio de equilibrio inferior, todo el mercado acompañará y el que no lo haga quedará fuera”, anticipó.

Con todo, los interesados en el mercado de propiedades que cuenten con los dólares en efectivo tendrán un mayor poder de negociación. “Desde mediados de febrero cuando tímidamente comenzó una leve recuperación del mercado ya se observaban oportunidades interesantes. Pero puede darse un escenario donde muchos vendedores intensifiquen su intención de vender y muchos compradores quieran concretar”, explicó Pablo Migliorisi, director de Migliorisi Propiedades.

Es muy probable que se observe salir a la cancha compradores que debieron suspender sus operaciones debido a la cuarentena y quienes decidan resguardar sus dólares en inmuebles a estrenar.

Aunque consideró que no habrá una baja de precios masiva, sino operaciones con características particulares. “Es muy probable que se observe salir a la cancha compradores que debieron suspender sus operaciones debido a la cuarentena y quienes decidan resguardar sus dólares en inmuebles a estrenar”, adelantó.

Para Federico Rosbaco, CEO de la empresa de desarrollos inmobiliario Rosbaco & Partners, en los proyectos de pozo, los precios por metro cuadrados ya son muy competitivos. Según destacó en las zonas de Palermo y Núñez, el precio de preventa puede ser hasta casi 60% menores que los precios por metro cuadrado de unidades usadas o a estrenar. Y en el caso del pozo hasta 40% menor. “Lo que puede suceder es una migración de la inversión hacia proyectos que ofrecen precios competitivos en zonas de gran atractivo inmobiliario y alta velocidad de retorno de inversión”, indicó.

En el sector, apuestan a que la construcción sea el motor de la economía para salir de la crisis, “El ladrillo ha sido históricamente un refugio para los inversionistas y ahorristas en dólares en la argentina y esta coyuntura no es la excepción. Dada la situación económica mundial producto de la pandemia, la mejor manera de resguardar el valor del capital si tenemos en cuenta las bajas tasas de interés y la incertidumbre de la economía local será nuevamente el ladrillo. También hay que destacar que la construcción será nuevamente el motor de la economía y un sector al cual el gobierno le dará mucho apoyo”, adelantó Rosbaco.

Para Silvina Capellino, executive account de INMSA Real Estate Investments Company, con la baja en el precio de la construcción se van a empezar a convalidar los precios de nuevos desarrollos y eso va a llevar a la baja los precios de inmuebles usados. “Esta profunda crisis que nos toca en Argentina y la falta de pesos circulantes va a hacer que la gente del sector ABC1 que tenga la necesidad de vender porque se quedo sin ingreso, se deshaga de propiedades, algo que hasta ahora no había pasado, porque la gente no vendía, y esto inevitablemente va a producir la baja del valor”, anticipó. Por eso, durante un tiempo van a convivir precio actuales y nuevos precios.

“Los precios ya bajaron, el valor de construir va a bajar también, vamos a estar en valores muy bajos en dólares por metro cuadrado. Hoy las redes están inundadas de promociones para mover el stock por miedo a un parate mayor; creo que la baja igualmente no va ser significativa, quizás entre un 10% y 15%. La suba del dólar es otro efecto que hace bajar las propiedades, si bien cotizan en dólares hay un techo que el mercado está dispuesto a pagar", señaló el desarrollador Pablo Gampel, CEO de GMP Company.

En la Argentina, el ahorro es bajo o nulo y en dólares es casi imposible, por precio y por acceso

Desde CBRE señalaron que para el sector residencial, el rendimiento de los activos se determina por el movimiento de precio entre la compra y la venta, más la suma del alquiler. Sin contar con una posible baja en los precios, la rentabilidad queda limitada a la percepción de la renta, que hoy está en promedio entre el 1,5% y 2,5% antes de impuestos, lo que no parece interesante en el corto plazo. Pero si hay un gran movimiento a la baja en precios —en torno al 30%— podría ser una buena inversión.

Con todo, para las personas sin ahorro que buscan acceder a una vivienda, el panorama será aun más complicado. “Argentina históricamente vivió sin créditos, con ventanas mínimas de acceso al crédito para las personas con ingresos suficientes. Hoy el ahorro es bajo o nulo y en dólares es casi imposible, por precio y por acceso. Con un tipo de cambio a más de $100 en el mercado por dólar, con precios que no ajustan a la baja, nos encontramos en uno de los momentos más difíciles para acceder a una vivienda propia”, concluyó Celasco Correa.

Infobae, 29/03/2020

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